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Wie Sie Ihre Immobilie in eine lebenslange Rente umwandeln

Altersvorsorge durch Immobilien

Glückliche Rente

Mit der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus die Altersversorgung aufpeppen und gleichzeitig weiterhin darin wohnen: Geht das?

Eine Frage, die eine BENEFIT-Leserin mir in der Redaktionssprechstunde stellte. In der Tat wird dieses Finanzierungsmodell, auch als Verkauf auf Rentenbasis oder Leibrente bezeichnet, in Deutschland zunehmend beliebter. Der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis funktioniert zunächst so wie ein ganz normaler Hausverkauf beim Notar. Der Käufer zahlt den Kaufpreis jedoch nicht auf einmal, sondern in vertraglich festgelegten monatlichen Raten. Und zwar bei einer Leibrente so lange, wie der Verkäufer lebt.

Bei der weniger bekannten Form der Zeitrente ist die Laufzeit der monatlichen Raten von vornherein zeitlich begrenzt Die Umwandlung Ihrer Immobilie in eine Rente sollten Sie niemals allein in Angriff nehmen, denn es gibt einige Dinge zu beachten, für die fachmännischer Rat unbedingt erforderlich ist. Deshalb sollten Sie sich von Anfang an mit einem Experten in Verbindung setzen. Hier bietet sich ein Notar geradezu an, da Sie den ohnehin für die Eigentumsübertragung benötigen. Vorab sollten Sie sich bereits ein paar grundlegende Fragen beantworten, die ich Ihnen in der Checkliste unten zusammengestellt habe.

Womit Sie rechnen können

Manche Verkäufer haben überzogene Vorstellungen davon, was sie an monatlicher Rente herausbekommen können. Realistisch ist z.B. folgendes Beispiel: Eine 65-jährige Frau kann ihre Immobilie im Verkehrswert von 220.000 Euro für eine Leibrente von rund 500 Euro pro Monat verkaufen. Würde sie auf ein lebenslanges Wohnrecht verzichten, läge die monatliche Rente etwa doppelt so hoch. Eine wichtige Rolle spielen das Lebensalter beim Verkauf sowie das Geschlecht. So bekäme ein ebenfalls 65-jähriger Mann aufgrund seiner kürzeren Lebenserwartung im ersten Fall gut 600 Euro, im zweiten Fall 1.300 Euro. Veräußert er das Haus beispielsweise erst mit 75, würde die monatliche Rente deutlich über 2.000 Euro liegen.

Was hat der Käufer davon?

Wieso sollte jemand ein Haus in Raten erwerben, in das er unter Umständen nicht mal selbst einziehen oder es anderweitig vermieten kann? Vor allem für junge, gut verdienende Singles oder Paare ist der Kauf auf Rentenbasis recht attraktiv. So benötigen diese weder ein fünfstelliges Eigenkapital (wie beim normalen Hauserwerb fast immer erforderlich), noch müssen sie langfristig Bankkredite abstottern oder auf die Zuteilung eines Bausparvertrags warten. Günstig ist es zusätzlich, wenn das Haus eine Einliegerwohnung hat, in die der Verkäufer einziehen kann. Als Verkäufer sind Sie gleich zweifach auf der sicheren Seite: Zum einen: Sollte der Käufer den fälligen Rentenzahlungen nicht nachkommen, verliert er seinen Anspruch auf die Immobilie (diese fällt dann an den Verkäufer zurück). Zum anderen: Als Verkäufer stehen Sie mit Ihrem lebenslänglichen Wohnrecht im Grundbuch.

Checkliste: Wichtige Fragen, die Sie sich vor der Verrentung Ihrer Immobilie stellen müssen

  • Möchten Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben? Dann fällt die monatliche Rate in der Regel deutlich niedriger aus.
  • Möchten Sie einen Teil der Kaufsumme vorab ausgezahlt bekommen oder soll alles in die Rente einfließen?
  • Wer soll in Zukunft für die Renovierung und Instandhaltung der Immobilie aufkommen: Sie oder der Käufer?
  • Soll die Rente an den amtlichen Lebenshaltungskostenindex gebunden sein, also dynamisch und damit wertstabil mitwachsen? Empfehlenswert, damit Ihre Rentenzahlungen nicht dem Kaufkraftschwund unterliegen.
  • Was ist Ihre Immobilie heute wert? Unbedingt ein Wertgutachten bei einem vereidigten Sachverständigen anfertigen lassen!
  • Welcher Zinssatz soll für die Stundung des Kaufpreises angesetzt werden? Üblich sind 5,5 Prozent, wobei fallweise eine Spanne von 3,5 bis 8 Prozent möglich ist.
  • Soll bei einer Leibrente eine Vereinbarung darüber getroffen werden, ob nach Ablauf einer gewissen Zeit (z.B. 25 Jahre) die Rentenverpflichtung abgelöst werden kann? Auf diese Weise kann sich der Käufer gegen das Risiko absichern, dass der Verkäufer wesentlich älter wird als der statistische Durchschnittsbürger.

Grundsätzlich gilt: Die Konditionen sind zwischen Verkäufer und Käufer frei verhandelbar.

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